一線商圈租金漲勢驚人餐飲業進退維谷

發布時間：2013-07-30 09:24 瀏覽量：14

餐飲租金上漲

　　近日，星巴克關閉了北京國貿這家黃金地段的首家門店，而遷址租金較為便宜的地段。“星巴克并非是個案，餐飲行業多年來已經被高租金所蹂躪，這種選址的調整很正常。”有行業人士如此表示。

　　選址對一家餐飲門店的成敗至關重要。在商鋪租金連連上漲的背景下，餐飲行業在選址上出現了兩種截然不同的態度。某些餐飲連鎖更偏向于那些租金便宜、尚處于培育期的地段，而有些則仍高舉高打，堅持重金租賃人流旺地的鋪面。然而無論選擇如何，在今年餐飲行業集體“降速”背景下，餐飲連鎖均面臨著調整的挑戰。

　　長年租約每年漲3%-5%

　　租金的上漲對餐飲業來說似乎是一個鐵一樣的定律。“鋪租年年都漲，現在對于租金我們是高處不勝寒。”一位資深的餐飲業人士陳功(化名)如此表示。一日三餐連鎖總經理卜華平則直言，鋪租上漲是如今餐飲連鎖店面臨的隱憂。

　　他向記者列舉了一個數據：5年前，其龍口東、天河北、解放路三家門店的月租金僅300元/平方，但現在已經翻了一倍到600元/平方米。火鍋連鎖麻田會的負責人華杰勇則告訴記者，今年其有門店租金的漲幅甚至高達30%。

　　在這種鋪租大幅上漲的背后，餐飲連鎖和商場等業主的條約慢慢浮出水面。“餐飲行業因為涉及到排污、排煙，因此在大商場的店面租金比服裝、化妝品的店面貴30%左右。”一位有著多年餐飲連鎖管理經驗的行業人士曾告訴記者，現在商場鋪租一般分為兩種，如果門店生意不好，商場只收取固定的租金即可，但如果店面生意火爆，商場還要求在收取固定租金的基礎上，再按照具體的營業額按一定的比例提成。

　　為了降低餐飲業的運營成本，餐飲店通常會選擇簽常年的合約，比如一簽就是5年以上。但這并不意味著就能完全抵消鋪租成本上漲的壓力。陳功表示，按照行規，這份長期租約里邊已經規定每年租金上漲的幅度，一般在3%-5%之間。“如果能將每年上漲的幅度談定在2%左右，說明企業的談判非常成功。”陳功表示。

　　為了緩解租金的壓力，餐飲企業在談判時還有一些彈性空間。在某些地段如果人流沒有達到預期，餐飲企業其實可以和業主磨價，比如免除當年遞增的部分或者可請求業主直接減少部分租金。

　　不過在合約到期之后，餐飲連鎖又再面臨著新一輪的砍價。“商場在合約到期之后，看到該地段變旺了就開始漫天要價，有的時候價格開得非常離譜，如果你不要就轉租給別的公司。”卜華平表示。

　　去與留的矛盾

　　年年攀升的租金也讓餐飲企業的目光不僅盯在黃金商圈上。星巴克國貿店的搬遷是餐飲連鎖高鋪租之下的一個調整。事實上，遭遇到這樣的矛盾心態的并不止星巴克一家。“大眾化餐飲的租鋪策略一般是，開店時往往選擇二線商鋪簽約，因為一線商鋪租金太貴，適合高附加值企業選擇。”卜華平表示。

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　　“麻田會暫時還沒有出現過因為鋪租太高而轉移地方的案例。”華杰勇認為，畢竟門店的裝修擺在那，企業一般不會輕易搬遷，而是首先與業主談判議出可接受價位。

　　事實上，轉戰二線商圈同時也存在一定的風險。去年才進入廣東市場知名日式漢堡品牌摩斯漢堡，目前其在廣州開出了5家店。其運營本部市場部經理岳政國坦承，面對麥當勞、肯德基這些老牌快餐連鎖品牌的競爭，要找到優質的鋪位相當難。“光是花城匯的門店，不足兩百平方米的門店一年的鋪租大約要10萬元。”岳政國坦承，花城匯目前還不算很旺的商業地段，對摩斯漢堡來說，要實現營收平衡依然有挑戰。

　　值得關注的是，雖然黃金地段以高鋪租逼退了部分餐飲品牌，但是這些地段依然是餐飲企業的“搶手貨”。“雖然機場、火車站等交通樞紐很難進，但大家還是削尖了腦袋都想進去。”陳功告訴記者，“這些交通樞紐此前關注的人少，但現在很熱，這推動這些地段的鋪租上漲得很厲害。據陳功了解，以廣州南站為例，盡管其在2010年春節前才開始啟用，但目前商鋪每月每平方米的單價已經高達800-1000元，而火車東站的價位同樣是800-1000元，機場目前的單價更是在1000元-1500元左右。而在一些傳統的黃金地段，其租金更是貴得驚人。”

　　“天河城是廣州內的頂級地段，月均價在2000元/平方米左右，北京路沿街商鋪服裝類更高達2000-3000元/平方米，高昂的租金讓餐飲企業一般選二樓的鋪位。”陳功表示。

　　利潤紅線：鋪租營收比20%

　　中式快餐連鎖72街在招投標之后，在廣州南站先后開了兩家店。72街周明在接受記者采訪時坦承，雖然盈利能力仍不是特別理想，但因為南站是交通樞紐，人氣旺，其進入更多都是抱著品牌宣傳的心態。至于機場的招投標，周明表示72街也曾參與過其招投標。“機場的人群檔次高，大家基本上都削尖腦袋要進去，只要微虧或者收支平衡就很好，畢竟能進機場就已經能給品牌長臉了。”周明表示。

　　究竟是向二線地段轉移還是堅守一線地段？不同的餐飲企業有著不同的心態。不過面對鋪租的高漲，餐飲行業依然有著一條底線。

　　“當門店租金超過了一日三餐營收比的20%，一日三餐就會放棄轉而尋找其他商鋪替代。”卜華平坦承，否則就相當于為房東打工。也正因為鋪租的高漲，一日三餐在評估過龍口東、天河北、解放路三家門店之后，認為此租金漲幅已經超出合理的范圍，最終放棄了這幾家門店。

　　“20%基本是個餐飲行業的底線。”陳功同樣認為，如果鋪租超過了該比例，意味著這家門店基本沒有盈利的機會了。

　　而近兩年鋪租的上漲已然讓不少餐飲企業這個比率在節節攀升。華杰勇表示，兩年鋪租占營收的12%-15%。“3年前這個數字僅是8%，鋪租上漲帶來的壓力還是很大的。”華杰勇表示。

　　味千拉面報表的數據，2011年其鋪租占營業額的比率約14.5%，同比提高1.3個百分點。2012年該率比再度提高了1 .2個百分點至15.7%。

　　陳功表示，目前其所管理的餐飲門店該比率已經觸及17%的高危線，比去年提高了2個百分點。“前期我們堅持在一線地段開店，布局好上層之后，然后門店再往下走，這樣鋪租就能綜合了。”陳功表示。

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　　數據

　　廣州重點商圈商鋪每月每平方米租金

　　廣州火車南站：800-1000元左右。

　　廣州火車東站：800-1000元左右

　　廣州白云機場：1000元-1500元左右