在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下，商鋪投資熱潮涌動，但是在這股熱潮中，不少社區(qū)共享型商業(yè)地產(chǎn)卻出現(xiàn)了銷售和招租困境。一方面是大型社區(qū)的餐飲設(shè)施奇缺，另一方面卻是社區(qū)商鋪出租率較低，投資回報普遍不佳。很多開發(fā)商似乎從這里看到了商機(jī)，于是，在北京，一場大型社區(qū)發(fā)展餐飲業(yè)的熱潮正在悄然興起。        大社區(qū)再現(xiàn)餐飲商機(jī)
     近日，記者從一些大型房地產(chǎn)公司了解到，近年許多房地產(chǎn)項目把商業(yè)配套重新定位成可以開餐廳的商鋪。一些開發(fā)商告訴記者，隨著近年來北京大型社區(qū)開發(fā)量的不斷增多，以及社區(qū)商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，對于餐飲業(yè)態(tài)的入駐需求越發(fā)強(qiáng)烈。特別是自2006年以來，從三環(huán)新城的特色餐飲主題商街“SUNNY TOWN”、國美第一商街的京東美食街，到富力皇后大道上的獨(dú)棟餐飲“樓王”，再到東亞奧北商街特色主題餐飲街區(qū)“辣街”，京城社區(qū)商業(yè)儼然已經(jīng)成為了餐飲業(yè)的天下。
    據(jù)相關(guān)部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2006年上半年，北京餐飲業(yè)零售額增長了9%，而整個“十五”時期其平均增長幅度達(dá)到22%，高于全市消費(fèi)品零售增長率11個百分點(diǎn)。而隨著北京經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長及2008年第29屆奧運(yùn)會的臨近，北京餐飲市場規(guī)模至少將達(dá)到300億元。
    如此龐大的餐飲消費(fèi)市場毫無疑問將直接拉動北京餐飲商鋪的需求，事實(shí)上，盡管2006年北京商業(yè)地產(chǎn)的整體放量趨于飽和，但適合做餐飲的商業(yè)地產(chǎn)仍然存在很大的缺口，特別是在一些新樓盤密集的新商圈，餐飲業(yè)蘊(yùn)藏著可觀的利潤空間。
    有業(yè)內(nèi)人士在預(yù)測2007年北京商業(yè)地產(chǎn)招商新形勢時表示，餐飲行業(yè)的開店需求仍在持續(xù)增長中，已經(jīng)成為今年表現(xiàn)最突出的業(yè)態(tài)。這些因素成為讓京城眾多房地產(chǎn)項目在社區(qū)商業(yè)配套中打造餐飲主題商鋪的關(guān)鍵所在。
    與此同時，一個顯著的特點(diǎn)是新建社區(qū)商業(yè)的餐飲主題商鋪面積越來越大，超過1萬平方米、以主題商街形式打造的餐飲商街也變得越來越普遍。位于西四環(huán)的WE商街文化主題餐飲街面積在11000平方米；南二環(huán)的富力信然廣場除了富力皇后大道上設(shè)計了適宜餐飲進(jìn)駐的商鋪外，還打造了總建筑面積達(dá)4500多平方米的獨(dú)棟餐飲樓和雙子1、2號餐飲樓等等。
    的確，在近兩年社區(qū)商業(yè)大面積供應(yīng)、招商競爭日益加劇的今天，餐飲行業(yè)的興旺使眾多開發(fā)商看到了有效降低社區(qū)商業(yè)空置率的最佳辦法。而北京市餐飲協(xié)會發(fā)展部部長馮晟松也表示，由開發(fā)商自主打造餐飲街是推動餐飲業(yè)發(fā)展的很好動力。作為行業(yè)協(xié)會也希望有多種餐飲業(yè)態(tài)可以向社區(qū)型發(fā)展，在為社區(qū)居民提供便利的同時，也能夠保持餐飲行業(yè)持續(xù)增長。
    政府推連鎖企業(yè)進(jìn)駐
    商機(jī)的再現(xiàn)促使了開發(fā)商發(fā)展餐飲的踴躍表現(xiàn)，另一方面，目前北京市商務(wù)局也在醞釀推廣餐飲連鎖企業(yè)進(jìn)駐社區(qū)的統(tǒng)一“推薦”活動。據(jù)悉，正在醞釀的“推薦”活動將主要針對的是北京總建筑面積一般在200萬~300萬平方米的超大型社區(qū)。而參與本次推薦工作的餐飲連鎖企業(yè)主要是北京國資委下屬的一些餐飲連鎖品牌以及部分民營餐飲品牌企業(yè)。此外，由于北京市社區(qū)底商禁止經(jīng)營中餐的規(guī)定，享受此次商機(jī)的僅限于那些社區(qū)中的獨(dú)立商業(yè)。
    盡管此次北京市商務(wù)局醞釀的“推薦”活動僅針對如天通苑、回龍觀，以及其他已經(jīng)建成入住的大型經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)或者中低價位的居住社區(qū)，但“推薦”餐飲連鎖企業(yè)多向社區(qū)發(fā)展連鎖店面顯然已經(jīng)成為一大趨勢，這對于一些新興社區(qū)的特色餐飲商街來說無疑是利好消息。
     中國連鎖經(jīng)營協(xié)會信息部主任楊青松認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，找一些連鎖型商業(yè)合作是一個不錯的選擇。“在社區(qū)商業(yè)的形式上，主要將以連鎖經(jīng)營為主，如連鎖便利店、連鎖家政服務(wù)、連鎖早餐等。這樣做的優(yōu)勢是統(tǒng)一管理，質(zhì)量和服務(wù)有保證，并且有完善的運(yùn)營體系。”楊青松說。
    在北京，自2004年以來，政府就已經(jīng)把連鎖經(jīng)營進(jìn)入社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)列入到為民辦實(shí)事的項目中。北京市商務(wù)局市場流通規(guī)劃處副處長范瑞介紹，北京市已經(jīng)明確提出：“未來3年，北京市將完善社區(qū)生活服務(wù)體系，新增連鎖經(jīng)營便民超市、便利店500家；增加社區(qū)便民服務(wù)功能，以需求為導(dǎo)向，新增和規(guī)范以連鎖經(jīng)營為主導(dǎo)的早餐、蔬菜、洗衣、維修等生活服務(wù)項目網(wǎng)點(diǎn)600個。”在北京市相關(guān)主管部門看來，目前連鎖企業(yè)在北京社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中不是過剩而是不足。北京市商務(wù)局已經(jīng)把連鎖企業(yè)進(jìn)社區(qū)商業(yè)作為未來兩三年發(fā)展的重要目標(biāo)之一。根據(jù)統(tǒng)計，目前北京市連鎖企業(yè)共有連鎖門店6071家，其中城區(qū)連鎖超市、便利店有5158家，社區(qū)覆蓋率達(dá)到85%左右。
    相關(guān)人士分析指出，社區(qū)消費(fèi)需要的服務(wù)業(yè)態(tài)主要包括日常生活購物店(如超市、便利店、家庭百貨店、專業(yè)店)、生活配套設(shè)施(如銀行、洗衣店、美容美發(fā)店、維修店、書店、電信和郵政點(diǎn))，以及休閑娛樂設(shè)施(如餐館、咖啡廳、酒吧、電影院、健身房)，它們共同構(gòu)成社區(qū)商業(yè)的內(nèi)容。
    在商業(yè)社區(qū)化的過程中，連鎖經(jīng)營被認(rèn)為是合理的模式之一。有關(guān)專家表示，連鎖經(jīng)營一般采用標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，有利于防止假冒偽劣商品；同時，連鎖體系通過集中采購、統(tǒng)一配送、分散銷售，從而降低了進(jìn)貨價格，更有利于社區(qū)居民消費(fèi)。
    雞肋還是美味？
    從臨街為市到購物中心，從城市的核心商業(yè)到社區(qū)商業(yè)，隨著人們精神物質(zhì)需求的日益提高，餐飲業(yè)與社區(qū)商業(yè)成了一對孿生兄弟，有資料顯示，現(xiàn)在的餐飲業(yè)已托起社區(qū)商鋪的半邊天。但是，眾所周知，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)大多是住宅的底鋪，這些商業(yè)與小區(qū)連為一體，雖然能夠在一定程度上滿足社區(qū)的生活需要，但也帶來了一系列的負(fù)面影響，讓不少社區(qū)居民苦不堪言。餐飲業(yè)到底怎樣與社區(qū)商業(yè)和諧發(fā)展成為人們普遍關(guān)注的問題。專家指出，社區(qū)商業(yè)發(fā)展餐飲到底是雞肋還是美味關(guān)鍵看二者是否能和諧共同發(fā)展。
    因此，類似“社區(qū)MALL”的社區(qū)商業(yè)模式的出現(xiàn)，為改善這種社區(qū)商業(yè)存在的弊病提供了很好的渠道。目前，已經(jīng)有越來越多的項目將社區(qū)商業(yè)規(guī)劃成為獨(dú)立的商業(yè)建筑，比如世紀(jì)星城、北京華僑城以及國瑞城等，這些項目的社區(qū)商業(yè)與住宅相分離，商業(yè)不進(jìn)駐小區(qū)之內(nèi)。這種新模式一方面替代了以往那種零散的商業(yè)運(yùn)作方式，使商家高度集合；一方面也消除了由于社區(qū)商業(yè)帶來的空氣污染、出行困難、治安不好等弊病。與此同時，這種擁有獨(dú)立建筑的社區(qū)商業(yè)由于規(guī)模較大、業(yè)態(tài)齊全，同時極具開放性而獲得了更為廣泛的客群。
    餐飲業(yè)與社區(qū)商業(yè)要和諧發(fā)展，重要的是如何在規(guī)劃和設(shè)計上做文章。專家表示，餐飲需要解決的問題就是減少噪音和油煙對居民的影響，而要解決這些問題，最重要的是在規(guī)劃上做文章。以前由于都是底商的模式，所以飯館的油煙不可避免地對居民造成侵害。如果社區(qū)配套商鋪獨(dú)立成棟，這樣就可以避免餐飲的噪音、油煙對居民的影響。另外作為餐飲的商鋪，設(shè)計上開間不能過小，否則就不適合餐飲業(yè)。因為太小，經(jīng)營的商家在裝修上肯定無法達(dá)到排油、煙、隔音效果。底商的開間一般只有12平方米，不利于餐飲，而獨(dú)立商業(yè)的鋪面開間一般在16～20平方米之間，這樣就適合做餐飲。
    業(yè)內(nèi)人士提出，做餐飲的另一種模式就是打造美食一條街。許多新開樓盤在社區(qū)的商業(yè)配套上花費(fèi)很多心血，不僅在做獨(dú)立商業(yè)這一概念，而且做社區(qū)步行街、美食一條街等，把城市步行街的概念補(bǔ)入到社區(qū)，這樣既可以避免以前那種底商對居民的影響，還可以形成特色，使居民除單純的購物外，在業(yè)余時間還有一個好去處。除此之外，社區(qū)商鋪在功能分布、功能劃分上也很重要。要引進(jìn)餐飲特色化，引進(jìn)大的具有特色的上檔次的餐飲。